¿Ajuste de mercado a dos velocidades?¿O los bancos especulan?

El stock de activos inmobiliarios de los bancos y cajas en 2009 superó los 13 mil millones de euros.

El número de bienes inmuebles en poder de los bancos y cajas se cifra en varios miles (así lo digo de carrerilla tras leer un artículo de La Vanguardia) y la estrategia para sacar al mercado estos activos está claramente diseñada en dos vertientes:

1) No solo se abre portales inmobiliarios con ofertas exclusivas de entidades financieras (de eso César Villasante sabe bastante) sino que…

2) … las entidades sacan activos al mercado a través de inmobiliarias (según me dice mi amigo Nicolás que es propietario de una inmobiliaria en Valencia).

A nadie le cabe la menor duda de que las entidades financieras se han convertido en los depositarios del mayor número de activos inmobiliarios de España para bien y/o para mal.

Pero, lo que está más en discusión es la capacidad que los bancos tienen para manipular el mercado a corto plazo bien sacando los activos al mercado o especulando con ellos tal y como ya se ha sugerido en los medios de comunicación.

Muchos expertos están de acuerdo en que los precios inmobiliarios han descendido en un porcentaje menor de los esperado en la crisis actual. Empezando por García Montalvo que afirma que deberían bajar los precios al menos un 40% para que el mercado libre se normalizase si atendemos al ajuste entre oferta y demanda.

Sin embargo, cifras oficiales, que no perfectas ni mucho menos, estiman que el descenso de los precios se tasa en un 12%, lo cual es generalmente admitido por agentes del mercado.

Se ha señalado a los bancos como culpables de que los precios se mantengan por encima de lo que el mercado manda en condiciones normales. Es decir, que están manipulando el mercado.

¿Por qué los bancos y cajas mantendrían precios altos o forzarían un desajuste de precios? Como todos ustedes saben, se dice que mantienen activos a un precio alto para ajustar sus balances.

Lo que me pregunto yo es: ¿ los bancos tienen realmente esa capacidad de alterar el mercado inmobiliario con sus activos?, los cuales posiblemente no representan ni un 15% de los activos totales del mercado libre inmobiliario. ¿Puede alguien confirmar este extremo o aventurarse a estimar el porcentaje de activos en manos de los bancos? César ayuda !!!

Además, suena un poco raro que se acuse a los bancos de contener los precios y que al mismo tiempo en sus portales inmobiliarios, los de los bancos, se ofrezcan “ofertones” del 25% y 35% de descuento. Posiblemente serán ofertones entre comillas por que los pisos tan rebajados estarán mal ubicados o son difíciles de vender…. pisos que estarán en el “junk stock” o stock de la basura.

Nadie da duros a pesetas por lo que los buenos inmuebles (por ubicación, por distribución, calidad, …) no deberían bajar de manera desproporcionada y de manera orquestada como se piensa. En mi opinión un 12% de variación de precios ya es mucho y sobre todo tratándose de este tipo de activos…. y no de ropa de vestir en rebajas.

Por lo tanto, si en el mercado de la oferta nos encontramos con un stock de 800.000 viviendas de las cuales no más de un 20% son de los bancos; los bancos ofertan importantes descuentos entre 25% y 35% en sus portales y la media nacional ha descendido un 12% desde 2008:

1. ¿estamos presenciando un ajuste real de precios a dos velocidades y no se puede culpar a las entidades financieras de especular con los precios? Por un lado los inmuebles con poco valor de mercado se hunden en precio mientras que los activos de calidad se ajustan al mercado con un descenso “moderado” en torno al 8% ó 12% (por poner un margen que ronda la media nacional)
2. ¿Los bancos realmente representan un gran porcentaje de inmuebles en el mercado y rebajan los activos malos y mantienen altos los activos con buen “market value”?
3. ¿Los bancos solo poseen activos de mala calidad que son los que cuando llegó la crisis no tenían ninguna salida a corto plazo y por lo tanto sus dueños no pudieron costear, vender, alquilar, traspasar o Dios sabe de qué manera rentabilizar?
4. ¿Los bancos solo sacan al mercado activos malos y los que tienen un buen valor de mercado saldrán cuando el mercado alzance ese punto de inflexión y los precios se estabilicen y empiecen a subir?

Otro tema aparte y que seguro influye es de qué manera los bancos articulan sus armas para manipular el mercado. Es decir, en qué medida y bajo qué criterios los bancos financian actualmente transacciones inmobiliarias.

Normalización en los tipos de cambio de divisas

Tras la caída estrepitosa del euro frente al dólar durante mayo y la primera semana de junio que situó al euro al borde del 1,15 frente al dólar americano, ahora le toca a la divisa americana doblegarse frente al euro para alivio de inversores e importadores europeos.

El dólar ha caído nuevamente respecto a la moneda única lo cual es signo de preocupación en los Estados Unido ya que esta devaluación se suma al crecimiento del desempleo y a la caída de las ventas de inmuebles nuevamente. El jueves se situó el US$ frente al Euro en 1,289 mientras que frente a la libra esterlina lo hizo a un cambio de 1,528.

Los nuevos niveles de cotización son bien recibidos pero la deuda y los recortes en Europa han desmejorado mucho al euro y es bien asumido que ya no vendrán los tiempos de bonanza en los que el euro se cotizaba a 1,50 US$. Los inversores y compradores de US$ ya se han resignado y es de prever que una recuperación a un cambio 1,30 sea bien recibida. Nuestros clientes ya no esperan a especular sobre futuros movimientos positivos del euro e incluso un cambio a 1,25 es bien aceptado.


¿Qué sucede con la libra esterlina?
El Pound mostró mejoría en los albores de las elecciones generales y volvió a recuperarse hasta un tipo de cambio de 1,200 frente al Euro. Pero ahí se queda. El mínimo alcanzado en los últimos 12 meses fue 1,093 a principios de año. El cambio de gobierno aupó la divisa británica pero las pobres expectativas de crecimiento económico y, lo que es más, el déficit público británico mantienen la esterlina en un momento de incertidumbre. El jueves se cotizaba la libra a 1,185 euros

En resumen, entendemos que los tipos de cambio actuales del euro respecto a las dos divisas más fuertes responden mejor a la relevancia de las mismas en los mercados internacionales después de varias semanas de cotizaciones extremas a la baja.

Daniel Talavera
www.currencysolutions.es