The aftermath of the credit crunch for Banks in Spain is that they have become a major player in the property business because of repossessions.
At the pick of the crisis, mid 2009, Banks had a portfolio of 100,000 units in Spain. According to Idealista.com, 40 different Banks offer currently more than 17,000 properties in their corporate websites. Also, Banks are organizing their own corporative Property show in an attempt to get rid of property assets.
This is a bad moment to have a large property portfolio if you are a bank given that from October 2010 Banks must have a provision of 30% of the value of the property assets, which currently are already valued in € 60 billion. That is why they put hands on selling the properties that they had to repossess to .
Is positive for property investors in Spain that Banks are holding a large portfolio of properties and willing to sell them as soon as possible? I would say: Not really!
Given that there is an oversupply of around 800,000 units in the Spanish market, it is likely that there are plenty of low quality properties in Bank portfolios that have been already launched to the market. The portfolio has been generated from repossessions and if the property price is 40% to 70% off it is because they are extremely difficult to sell.
During the expansion of the property bubble, unprofessional developers were building in remote places enlarging the property stock with really poor products that nowadays are unsalable. Those products are today the repossessed by banks.
I mean unprofessional developers because out of the blue hundreds of new developers wanted to take a stake of the property pie and develop for speculative purposes. They built up developments without any market guidelines such as location, quality and cost efficiency. There are many professionals in Spain but during the bubble the market become a significant mess.
Unfortunately, there is not a proper inventory of these “junk properties”. That may be a good task to do: a list of junk property developments !!!!
The main cities never fail
Properties in main cities are still the best investment in Spain. Forget the coast and second residences if you are an investor. Prices have dropped in cities by 12% since the crisis started and the demand slows down. Banks and professionals shared the viewpoint that the property price in cities will not drop furthermore, in a recent Property Forum held in Madrid three weeks ago.
CONCLUSSION: It is potentially a good time to invest in Spain but do not get caught by attractive banks offers. Probably it will take a while to find the right bargain but it is there. Get advice and the service of an agent with a good history. Do not trust the bank... they are not agents and cannot lead your investment
Tuesday, 17 August 2010
Friday, 30 July 2010
¿Ajuste de mercado a dos velocidades?¿O los bancos especulan?
El stock de activos inmobiliarios de los bancos y cajas en 2009 superó los 13 mil millones de euros.
El número de bienes inmuebles en poder de los bancos y cajas se cifra en varios miles (así lo digo de carrerilla tras leer un artículo de La Vanguardia) y la estrategia para sacar al mercado estos activos está claramente diseñada en dos vertientes:
1) No solo se abre portales inmobiliarios con ofertas exclusivas de entidades financieras (de eso César Villasante sabe bastante) sino que…
2) … las entidades sacan activos al mercado a través de inmobiliarias (según me dice mi amigo Nicolás que es propietario de una inmobiliaria en Valencia).
A nadie le cabe la menor duda de que las entidades financieras se han convertido en los depositarios del mayor número de activos inmobiliarios de España para bien y/o para mal.
Pero, lo que está más en discusión es la capacidad que los bancos tienen para manipular el mercado a corto plazo bien sacando los activos al mercado o especulando con ellos tal y como ya se ha sugerido en los medios de comunicación.
Muchos expertos están de acuerdo en que los precios inmobiliarios han descendido en un porcentaje menor de los esperado en la crisis actual. Empezando por García Montalvo que afirma que deberían bajar los precios al menos un 40% para que el mercado libre se normalizase si atendemos al ajuste entre oferta y demanda.
Sin embargo, cifras oficiales, que no perfectas ni mucho menos, estiman que el descenso de los precios se tasa en un 12%, lo cual es generalmente admitido por agentes del mercado.
Se ha señalado a los bancos como culpables de que los precios se mantengan por encima de lo que el mercado manda en condiciones normales. Es decir, que están manipulando el mercado.
¿Por qué los bancos y cajas mantendrían precios altos o forzarían un desajuste de precios? Como todos ustedes saben, se dice que mantienen activos a un precio alto para ajustar sus balances.
Lo que me pregunto yo es: ¿ los bancos tienen realmente esa capacidad de alterar el mercado inmobiliario con sus activos?, los cuales posiblemente no representan ni un 15% de los activos totales del mercado libre inmobiliario. ¿Puede alguien confirmar este extremo o aventurarse a estimar el porcentaje de activos en manos de los bancos? César ayuda !!!
Además, suena un poco raro que se acuse a los bancos de contener los precios y que al mismo tiempo en sus portales inmobiliarios, los de los bancos, se ofrezcan “ofertones” del 25% y 35% de descuento. Posiblemente serán ofertones entre comillas por que los pisos tan rebajados estarán mal ubicados o son difíciles de vender…. pisos que estarán en el “junk stock” o stock de la basura.
Nadie da duros a pesetas por lo que los buenos inmuebles (por ubicación, por distribución, calidad, …) no deberían bajar de manera desproporcionada y de manera orquestada como se piensa. En mi opinión un 12% de variación de precios ya es mucho y sobre todo tratándose de este tipo de activos…. y no de ropa de vestir en rebajas.
Por lo tanto, si en el mercado de la oferta nos encontramos con un stock de 800.000 viviendas de las cuales no más de un 20% son de los bancos; los bancos ofertan importantes descuentos entre 25% y 35% en sus portales y la media nacional ha descendido un 12% desde 2008:
1. ¿estamos presenciando un ajuste real de precios a dos velocidades y no se puede culpar a las entidades financieras de especular con los precios? Por un lado los inmuebles con poco valor de mercado se hunden en precio mientras que los activos de calidad se ajustan al mercado con un descenso “moderado” en torno al 8% ó 12% (por poner un margen que ronda la media nacional)
2. ¿Los bancos realmente representan un gran porcentaje de inmuebles en el mercado y rebajan los activos malos y mantienen altos los activos con buen “market value”?
3. ¿Los bancos solo poseen activos de mala calidad que son los que cuando llegó la crisis no tenían ninguna salida a corto plazo y por lo tanto sus dueños no pudieron costear, vender, alquilar, traspasar o Dios sabe de qué manera rentabilizar?
4. ¿Los bancos solo sacan al mercado activos malos y los que tienen un buen valor de mercado saldrán cuando el mercado alzance ese punto de inflexión y los precios se estabilicen y empiecen a subir?
Otro tema aparte y que seguro influye es de qué manera los bancos articulan sus armas para manipular el mercado. Es decir, en qué medida y bajo qué criterios los bancos financian actualmente transacciones inmobiliarias.
Friday, 23 July 2010
Normalización en los tipos de cambio de divisas
Tras la caída estrepitosa del euro frente al dólar durante mayo y la primera semana de junio que situó al euro al borde del 1,15 frente al dólar americano, ahora le toca a la divisa americana doblegarse frente al euro para alivio de inversores e importadores europeos.
El dólar ha caído nuevamente respecto a la moneda única lo cual es signo de preocupación en los Estados Unido ya que esta devaluación se suma al crecimiento del desempleo y a la caída de las ventas de inmuebles nuevamente. El jueves se situó el US$ frente al Euro en 1,289 mientras que frente a la libra esterlina lo hizo a un cambio de 1,528.
Los nuevos niveles de cotización son bien recibidos pero la deuda y los recortes en Europa han desmejorado mucho al euro y es bien asumido que ya no vendrán los tiempos de bonanza en los que el euro se cotizaba a 1,50 US$. Los inversores y compradores de US$ ya se han resignado y es de prever que una recuperación a un cambio 1,30 sea bien recibida. Nuestros clientes ya no esperan a especular sobre futuros movimientos positivos del euro e incluso un cambio a 1,25 es bien aceptado.
¿Qué sucede con la libra esterlina?
El Pound mostró mejoría en los albores de las elecciones generales y volvió a recuperarse hasta un tipo de cambio de 1,200 frente al Euro. Pero ahí se queda. El mínimo alcanzado en los últimos 12 meses fue 1,093 a principios de año. El cambio de gobierno aupó la divisa británica pero las pobres expectativas de crecimiento económico y, lo que es más, el déficit público británico mantienen la esterlina en un momento de incertidumbre. El jueves se cotizaba la libra a 1,185 euros
En resumen, entendemos que los tipos de cambio actuales del euro respecto a las dos divisas más fuertes responden mejor a la relevancia de las mismas en los mercados internacionales después de varias semanas de cotizaciones extremas a la baja.
Daniel Talavera
www.currencysolutions.es
El dólar ha caído nuevamente respecto a la moneda única lo cual es signo de preocupación en los Estados Unido ya que esta devaluación se suma al crecimiento del desempleo y a la caída de las ventas de inmuebles nuevamente. El jueves se situó el US$ frente al Euro en 1,289 mientras que frente a la libra esterlina lo hizo a un cambio de 1,528.
Los nuevos niveles de cotización son bien recibidos pero la deuda y los recortes en Europa han desmejorado mucho al euro y es bien asumido que ya no vendrán los tiempos de bonanza en los que el euro se cotizaba a 1,50 US$. Los inversores y compradores de US$ ya se han resignado y es de prever que una recuperación a un cambio 1,30 sea bien recibida. Nuestros clientes ya no esperan a especular sobre futuros movimientos positivos del euro e incluso un cambio a 1,25 es bien aceptado.
¿Qué sucede con la libra esterlina?
El Pound mostró mejoría en los albores de las elecciones generales y volvió a recuperarse hasta un tipo de cambio de 1,200 frente al Euro. Pero ahí se queda. El mínimo alcanzado en los últimos 12 meses fue 1,093 a principios de año. El cambio de gobierno aupó la divisa británica pero las pobres expectativas de crecimiento económico y, lo que es más, el déficit público británico mantienen la esterlina en un momento de incertidumbre. El jueves se cotizaba la libra a 1,185 euros
En resumen, entendemos que los tipos de cambio actuales del euro respecto a las dos divisas más fuertes responden mejor a la relevancia de las mismas en los mercados internacionales después de varias semanas de cotizaciones extremas a la baja.
Daniel Talavera
www.currencysolutions.es
Monday, 5 April 2010
Como ganar 200.000 euros cambiando divisas
Para muchos inversores los tiempos de crisis se han convertido en un inconveniente para saber dónde invertir. El abanico de posibilidades se ha reducido en términos de seguridad, rentabilidad y potencial. También es cierto que el mercado inmobiliario en el primer lustro de los años 2000 nos malacostrumbró a rentabilidades muy altas.
El perfil de inversor que se ajusta a este tipo de operaciones puede que sea el inversor que hizo fortuna durante el “boom” inmobiliario y que no tienen una idea clara y segura de invertir.
A continuación ejemplifico una operación especulativa de divisas que seguro gustará a más de uno por que ofrece seguridad, liquidez permanente al inversor y rentabilidad a medio plazo.
1) Con un millón de euros compra libras a 0,89 y obtiene 890.000 libras, que es un buen tipo de cambio de euro a libra ya que la libra está más baja que nunca y es de prever que se recupere ya que estuvo a niveles de 0,60.
2) El cambio actual de libra a euro es de 1,1255…. Pero estuvo a 1,5. En cuanto llegue a niveles razonables como son de 1,35 (posiblemente en menos de 15 meses) cambia de vuelta las libras a euros lo que le genera 1.201.500 euros.
3) Es decir, ha obtenido unas ganancias de 201.500 euros. El inversor puede volver a cambiar tanta cantidad de libras a euros como quiera pueda para obtener beneficios inmediatos y tenerlos de vuelta a su cuenta en euros… no tiene por qué esperar a un tipo de cambio 1,35.
LAS VENTAJAS:
1. El cliente siempre compra divisas fuertes y no necesita grandes conocimientos como son mercado Forex u otros mercados de inversión.
2. Tiene el dinero en cuentas suyas (en el ejemplo de los puntos 1 a 3 necesita cuenta en euros y en libras), por lo que puede utilizar cuando quiere los fondos por que es dinero líquido y a su nombre.
3. Las operaciones son extremadamente sencillas y seguras a través de Currency Solutions.
A TENER EN CUENTA PARA PREVER UNA PRONTA MEJORÍA DE LA LIBRA RESPECTO AL EURO:
1. La economía en el Reino Unido está mejorando y la recuperación de la libra se dará antes que el euro por que en Europa pesan mucho las crisis de Grecia, Portugal, España e Irlanda.
2. El tipo de cambio libra con euro está prácticamente en bajos mínimos…. Por lo que solo puede mejorar a favor del inversor.
3. Las elecciones generales en el Reino Unido son a principios de este verano, por lo que es de prever, como sucede en eventos de este tipo, que el optimismo dé un cambio dé un vuelco positivo.
Espero que les haya parecido interesante. La operación pienso que es rápida y buena se mire por donde se mire.
El perfil de inversor que se ajusta a este tipo de operaciones puede que sea el inversor que hizo fortuna durante el “boom” inmobiliario y que no tienen una idea clara y segura de invertir.
A continuación ejemplifico una operación especulativa de divisas que seguro gustará a más de uno por que ofrece seguridad, liquidez permanente al inversor y rentabilidad a medio plazo.
1) Con un millón de euros compra libras a 0,89 y obtiene 890.000 libras, que es un buen tipo de cambio de euro a libra ya que la libra está más baja que nunca y es de prever que se recupere ya que estuvo a niveles de 0,60.
2) El cambio actual de libra a euro es de 1,1255…. Pero estuvo a 1,5. En cuanto llegue a niveles razonables como son de 1,35 (posiblemente en menos de 15 meses) cambia de vuelta las libras a euros lo que le genera 1.201.500 euros.
3) Es decir, ha obtenido unas ganancias de 201.500 euros. El inversor puede volver a cambiar tanta cantidad de libras a euros como quiera pueda para obtener beneficios inmediatos y tenerlos de vuelta a su cuenta en euros… no tiene por qué esperar a un tipo de cambio 1,35.
LAS VENTAJAS:
1. El cliente siempre compra divisas fuertes y no necesita grandes conocimientos como son mercado Forex u otros mercados de inversión.
2. Tiene el dinero en cuentas suyas (en el ejemplo de los puntos 1 a 3 necesita cuenta en euros y en libras), por lo que puede utilizar cuando quiere los fondos por que es dinero líquido y a su nombre.
3. Las operaciones son extremadamente sencillas y seguras a través de Currency Solutions.
A TENER EN CUENTA PARA PREVER UNA PRONTA MEJORÍA DE LA LIBRA RESPECTO AL EURO:
1. La economía en el Reino Unido está mejorando y la recuperación de la libra se dará antes que el euro por que en Europa pesan mucho las crisis de Grecia, Portugal, España e Irlanda.
2. El tipo de cambio libra con euro está prácticamente en bajos mínimos…. Por lo que solo puede mejorar a favor del inversor.
3. Las elecciones generales en el Reino Unido son a principios de este verano, por lo que es de prever, como sucede en eventos de este tipo, que el optimismo dé un cambio dé un vuelco positivo.
Espero que les haya parecido interesante. La operación pienso que es rápida y buena se mire por donde se mire.
Saturday, 3 April 2010
Con el dinero en el congelador
Me llamo Daniel Talavera y soy un periodista de 36 años que llegó a Londres hace nueve a hacer carrera. Empecé a trabajar a los diez días después de llegar (cuando todavía existía la peseta), hice un poquito de dinero y ahorré, invertí y ahora estoy aprendiendo de la experiencia de lo que es superar una crisis en mayúsculas en primera línea sin fracasar en el intento.
Con mi mirada de emigrante atenta y el corazón en un puño por aquellos amigos que se desgastan en salud por intentar enderezar su situación económica y laboral me desconsuelo testimoniando como España agoniza en su pesadilla económica. Aquí en el Reino Unido hay crisis... pero ni punto de comparación con lo que está pasando allí abajo en la península.
Desde Londres me he centrado en los últimos meses en introducir un servicio de cambio de divisas para inversores particulares y empresas. Un servicio que en principio tendría que funcionar de lo lindo por los buenos tipos de cambio que damos, la rapidez y gratuidad del servicio.
Con el teléfono en mano y online frente al monitor he contactado con más de mil empresas e inversores. Caramba qué parado está todo realmente. Varios han sido los casos en los que contactado con empresas pequeñas y medianas y la sinceridad de la respuesta del gerente me ha abofeteado tras la línea: " señor Daniel, le agradezco que contacte con nosotros pero estamos en proceso de liquidación".
Empresas importadoras que solían hacer transferencias mensuale en divisas ahora no las hacen ni trimestralmente.
Con quienes me he topado y mucho han sido inversores que en su día hicieron fortuna durante el "boom inmobiliario" y ahora dan vueltas buscando donde invertir su capital en un ambiente de negocios enrarecido por la debacle y total desconfianza. "Es que en España no hay nada !" es uno de los comentarios más repetidos.
La inmobiliaria como inversión ha cambiado totalmente de sentido y parece que no encaja en los esquemas de rentabilidad que gustan a los españoles.
El mercado Forex me dicen que las operaciones son tan complejas que no salen.
El mercado del oro parece bastante seguro pero el inversor necesita liquidez en los tiempos que corren... ¿y qué hago yo con el oro, cuando necesito liquidez y rápido acceso a mi capital? Además, lo que se me da es una opción de oro: un poco arriesgado también y ya habido casos de engaño.
Hacer negocios en los tiempos del cólera no parece tarea fácil y es por ello que el dinero está en el congelador esperando que pase la epidemia. Pero yo creo que más que esperar a que pase la crisis los inversores de verdad están adaptándose a los nuevos tiempos aunque ello suponga un cambio de mentalidad y de expectativas de rentabilidad.
Con mi mirada de emigrante atenta y el corazón en un puño por aquellos amigos que se desgastan en salud por intentar enderezar su situación económica y laboral me desconsuelo testimoniando como España agoniza en su pesadilla económica. Aquí en el Reino Unido hay crisis... pero ni punto de comparación con lo que está pasando allí abajo en la península.
Desde Londres me he centrado en los últimos meses en introducir un servicio de cambio de divisas para inversores particulares y empresas. Un servicio que en principio tendría que funcionar de lo lindo por los buenos tipos de cambio que damos, la rapidez y gratuidad del servicio.
Con el teléfono en mano y online frente al monitor he contactado con más de mil empresas e inversores. Caramba qué parado está todo realmente. Varios han sido los casos en los que contactado con empresas pequeñas y medianas y la sinceridad de la respuesta del gerente me ha abofeteado tras la línea: " señor Daniel, le agradezco que contacte con nosotros pero estamos en proceso de liquidación".
Empresas importadoras que solían hacer transferencias mensuale en divisas ahora no las hacen ni trimestralmente.
Con quienes me he topado y mucho han sido inversores que en su día hicieron fortuna durante el "boom inmobiliario" y ahora dan vueltas buscando donde invertir su capital en un ambiente de negocios enrarecido por la debacle y total desconfianza. "Es que en España no hay nada !" es uno de los comentarios más repetidos.
La inmobiliaria como inversión ha cambiado totalmente de sentido y parece que no encaja en los esquemas de rentabilidad que gustan a los españoles.
El mercado Forex me dicen que las operaciones son tan complejas que no salen.
El mercado del oro parece bastante seguro pero el inversor necesita liquidez en los tiempos que corren... ¿y qué hago yo con el oro, cuando necesito liquidez y rápido acceso a mi capital? Además, lo que se me da es una opción de oro: un poco arriesgado también y ya habido casos de engaño.
Hacer negocios en los tiempos del cólera no parece tarea fácil y es por ello que el dinero está en el congelador esperando que pase la epidemia. Pero yo creo que más que esperar a que pase la crisis los inversores de verdad están adaptándose a los nuevos tiempos aunque ello suponga un cambio de mentalidad y de expectativas de rentabilidad.
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